威海经济合同纠纷律师刘建忠

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擅自售房易落入“表见代理”陷阱

2016年9月30日  威海经济合同纠纷律师   http://www.whhtlvsh.com/
  在近期的二手房交易中,频现卖房者陷入房产中介公司“表见代理”陷阱。
  记者经多方了解得知,“表见代理”逐渐成为房产中介违法获得房源或违法获得违约金的一种新型形式,类似的纠纷日益增多。
  家住常青花园小区的李女士于2007 年10 月22 日,与她所在小区的房产中介公司咨询与丈夫李名华(化名)共同共有房产售卖事宜。
  李女士介绍,当时丈夫不在国内,中介公司极力劝说她,要求她代其丈夫签字,称“你们是夫妻,代签字是可以的。”然后提供声明书,要求李女士签署。
  记者在李女士与该中介公司签订的合同看到,“如不将该套房产交予该公司售卖的,李应支付给该公司违约金2 万元。”
  相关合同签订后,李女士收取了该房产中介公司2 万元诚意金,并将土地证原件押在该房产中介公司。
  合同签订后的第二天,丈夫李名华得知后,从国外打电话明确表明不同意售房,要求退还诚意金,收回土地证。无奈之下,李女士至该房产中介公司提出退还诚意金和收回土地证的要求。该房产中介公司不予同意,称房产居间合同已生效,不卖房,就要承担退还2 万元诚意金,支付2 万元违约金的违约责任。双方协商未取得一致,11月底该房产中介公司将该案提请武汉仲裁委员会仲裁,以“表见代理”的理由声称合同有效,请求追究李女士的违约责任。
  仲裁庭审理合同无效
  经过武汉仲裁委员会指定仲裁庭开庭审理,认定该房产公司并不是善意和无过失的第三人,
  “有理由相信李女士售房系其夫妻双方共同意思表示”的理由不成立,李女士的行为并不构成表见代理,房产居间合同违反法律强制性规定,系无效合同。但李女士应对签订合同的行为承担一定的过错责任。
  此举是中介“获利”的新点子
  就此事,记者采访了湖北诚明律师事务所林颖律师称,首先,转让房产一定要取得共同共有人一致意见,并取得书面同意后才可转让;其次,不要轻信房产中介公司的口头承诺,轻易签署或代房产共同共有人签署相关声明书、承诺书及居间合同;第三,警惕房产居间合同中过高的违约金条款,对明显高于预期中介费收益数额的违约金,应不予认同;最后,不要轻易收取房产中介公司的相关款项,注意一定不能以定金形式收取。
  最后,林颖律师提醒到,对有些房产中介公司利用法律适用之间的冲突,恶意规避、违反《房地产管理法》“转让房产,必须取得房产共同共有人的书面同意”的强制性规定,以“善意第三人”自居,完全抛开房产共同共有人一方,而与另一方签订相关房产买卖居间合同,构筑表见代理陷阱,企图形成表见代理的事实,广大市民应注意。